Пазарът на имоти и по-конкретно на жилища се съживява след няколко години криза, но нищо не се е подобрило в регулациите и градското планиране, за да може инвеститорите да имат по-ясна картина, на основата на която да планират дейността си. На този бизнес продължават да тежат бавните и в голяма степен абсурдни по сложността и сроковете си административни процедури, както и липсата на обективни данни за нуждата от жилища, за изискванията на потенциалните купувачи, за броя на сделките, за реалните цени на жилищата. Откъслечно такава информация предоставят няколко институции, но тя кара и инвеститорите в строителството, и брокерите на пазара да правят свои проучвания и анализи и да се надяват, че изводите им са правилни.

Какво се знае за пазара и цените

Двата основни източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са данните на Националния статистически институт (НСИ) и тези от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Статистиката обявява колко са дадените разрешителни строеж по общини всяко тримесечие и също пуснатите в експлоатация сгради. Не може обаче да се каже дали проектите, за които има разрешение за строеж, започват да се строят и кога. Затова по-надеждни, но с едно наум, са данните за въведените в експлоатация сгради.

Отделно статистиката съобщава индекс на цените на жилищата, но това не е цена на кв. м, каквато информация пък биха ползвали агенциите за имоти, а и участниците в този пазар. Ако се види движението на този индекс при жилищата, той показва, че през 2010 г. има видим спад в цените при новите сгради, а тенденцията се обръща през второто тримесечие на 2015 г. При стария жилищен фонд през третото тримесечие на 2016 г. се достигат почти цените от 2010 г. От данните се вижда още, че поевтиняването след годините на бума започва през 2009 г. за целия пазар на жилища и след двуцифрени спадове в някои периоди, започват да тръгват нагоре през първото тримесечие на 2014 г.

НСИ не получава пълно съдействие от общините и понякога някои от данните му не са съвсем надеждни. Трябва да се усилят неговите правомощия, така че да получава тази информация, коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на агенция "Адрес".
Според него самите общини нямат особен интерес към дейността по събирането на първичните данни. "Нито съм сигурен, че и всичките райони в София си водят много точно тази статистика", допълва той.

По принцип у нас има недостиг на статистическа информация. В сферата на недвижимите имоти той е сериозен и това води до изкривяване на общата картина за пазара, коментира Ирена Перфанова, изпълнителен директор на Националното сдружение недвижими имоти.
"За да се генерира информация за реалните пазарни цени на недвижими имоти, трябва да се събира в единна база данни максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач. Винаги обаче в тази база данни има риск да попаднат фиктивни сделки или такива със скрита реална цена", обяснява тя.

Винаги, когато правим някакви анализи или преглед на ситуацията, ние се опираме на тези институции (НСИ и Имотния регистър към Агенцията по вписванията - бел. ред.), защото те са събирателната точка на тази информация, коментира Младен Митов, анализатор от друга голяма агенция за недвижими имоти - "Явлена". Но посочва, че няма как от индекса на цените на жилищата да се стигне до извод за цената на кв. м жилищна площ.

Все пак според него в големите имотни сайтове човек може да си изгради представа за цените.
"Преди години от офертната цена можеше да се постигне до 15% отстъпка, сега тя е 1-2%, а може и да се повиши, ако има готов купувач да плати", казва той. Все пак допълва, че тъй като агенцията има структури в цялата страна, тя успява по този начин, чрез техните данни, да си състави картина за пазара, макар да е субективна.

Имотен регистър на какво?

В Агенцията по вписванията се публикува информация за броя сключени сделки на тримесечна и годишна база. "Тази информация представлява смесени чушки, ябълки и камиони", коментира Павлов. Проблемът е, че в броя на сделките са включени едновременно земеделски земи, самостоятелни обекти и сгради.

Той посочва и друг проблем - в България всички имоти се водят по техните собственици, а не по адрес на имота. "Нас не ни интересува колко имота притежава даден човек, а колко имота има общо в София, например. И тогава може да се каже колко сделки при колко жилища при каква средна цена има в даден район и с колко стаи са тези жилища, обяснява Павлов.
В допълнение банките не публикуват никаква информация за отпуснатите от тях кредити за покупка на жилища, данните на БНБ от гледна точка на брокерите отново са смесица, която не може да се ползва. "Така ние нямаме никаква представа за новите ипотеки", посочват от "Адрес". Павлов дава пример с развитите страни, в които банките публикуват и средна цена на имотите, за които са отпуснали заеми и от това може да се направи извод за това какъв процент от тях се финансират със заеми.

Като не се знае каква е средната цена на имотите, тоест на сделките, в даден квартал, как да разберете колко ви струва имотът?, пита риторично Павлов и посочва, че това прави още по-важен фактор на българския пазар агенциите за недвижими имоти, които събират цялата нужна информация.

"В една нормално функционираща държава тази информация трябва да е достъпна и осигурена от държавата. Недвижимите имоти са основното богатство на българите и това не е някакъв лозунг", посочва той. Според него у нас не е така, защото не се работи, за да се създаде ефективна държава. За пазара на нови жилища на практика пък данни няма.

Опитът на брокерите

Всичко това създава проблеми не само на бизнеса в тази сфера, но и на хората, притежаващи имоти, които искат да участват в пазара. На тях се налага да се водят не по реално реализираните сделки, а по офертните цени, които виждат в имотните портали. А между това, което се чете в тях и реално сключване на сделка има разлика и тя може да бъде голяма, когато офертната цена не е определена правилно. Така обобщава ситуацията Перфанова.

Тя посочва, че е много трудно събирането на изходни данни за изчисляване на индексите за движение на пазара, или казано с прости думи събиране на информацията за реалните пазарни цени в единна база. Притеснението на потребители и агенции да обявяват стойността на сделките за статистически цели в крайна сметка пречи на процеса за създаване на статистически данни, допълва тя.

Има значение обаче и методологията, по която се правят изчисленията. Както и това доколко е прецизирана и детайлизирана информацията, която може да бъде събрана. Като например начина, по който се измерват площите, ДДС, включване на общи части и балкони, и т. н. "Тоест, когато се сравняват сделките, дали подадената цена е съобразена с равностойни критерии за определянето й", казва Перфанова. Тя посочва и че може да се окажат опасни данните от статистиката, събирани само от една фирма, защото зад данните и споделената информация е възможно да се крият корпоративни интереси и чрез изнесената информация да се цели манипулиране на потребителската представа. "Затова е важно да се създава максимално мащабна информационна банка", допълва тя.

Междувременно Националното сдружение продължава да работи по регистър на сделките, но той все още не е пуснат в действие. От там обясняват това с нуждата непрекъснато да се добавят нови елементи, промяна в нормативната уредба и др. "В голяма част от държавите има такъв регистър. Срещат се и двата варианта на управление, но най-ефективно е, когато държавата и неправителственият сектор съвместно контролират този процес. А това става чрез закон. Не е сериозно като се прави бизнес с една от най-скъпите и сложни като материя "стоки", да се борави с толкова много лична информация и документация и да няма регистър, квалификационни изисквания и отговорности", убедена е Перфанова.

Индексът, който живя кратко

В първите години от началото на века Националното сдружение недвижими имоти направи опит да запълни тази съществена празнина в данните и започна да публикува индекс на цените на имотите, базиран на реалните сделки, REMI. Неговият живот обаче не трая много дълго.
Причината да бъде спрян беше, че много трудно се събира базата на данни, това е проблем и на НСИ, и на други институции, обяснява Ирена Перфанова. Допълва, че в момента, в който базата данни се е свила, индексът престава да се публикува, защото е станал некоректен.

Проблемите при този индекс са неговата периодичност (на всеки 3 месеца), прекалена обобщеност (дава съвсем обща представа за цените без спецификация за местоположение в страната, вид имот и т.н) и доброволност (агенциите,които подават информация са членовете на сдружението и предоставянето на информация е на доброволни начала). Това отбелязва в свой анализ през 2006 г. Институтът за пазарна икономика.

В него се посочва и че не е известно също каква е процедурата за проверка на подадената информация, поради което не е достатъчно гарантирана достоверността на индекса. "Въпреки това, този индекс е добра инициатива, която е сред малкото ориентири в посоката и темпа на развитие на цените на недвижимите имоти. Но само толкова. Това обаче не е достатъчно за по-задълбочен анализ", допълват от там.

Според изпълнителния директор на сдружението за недвижими имоти има "много сериозен психологически момент на нашия пазар", когато опре въпросът до това да се споделят данни. "Ще видим как ще го преборим", казва тя. В момента сдружението прави усилия да възстанови обявяването на индекса, спрял от 2009 г., но това изисква решаването на редица ключови въпроси, така че той да е надежден източник на информация.

Всеки се спасява поединично

Строителите подобно на агенциите за недвижими имоти се опитват на базата на официалните данни, собствения си опит и информацията на партньорите им от брокерски агенции да правят анализи на пазара, които да им помогнат в тяхната дейност. При описаните обстоятелства това е доста голямо предизвикателство.

В действителност два регистъра на доброволен принцип се опитват да запълнят тази празнина. И двата са платени и след регистрация, но каква част от проектите съдържат? На този въпрос е трудно да се даде отговор и както брокерите, така и инвеститорите ги ползват, но с едно наум.
Единият е Национален регистър за ново строителство и реконструкции, а другият - Интегрирана база данни за актуалните сградни и инфраструктурни проекти в България и компаниите, свързани с тях.

Регистрираме проекти с над 1000 кв. м разгъната застроена площ, може да се каже, че големите проекти ги имаме в базата, малки кооперации не регистрираме, казва Венета Кръстева, управляващ партньор на "Градът медиа груп", която поддържа втория регистър. "Опитваме се всичко на пазара да го регистрираме, за София смятаме, че базата ни данни е представителна", казва тя.

Строителите, особено тези, които имат и свои агенции за реализация на жилищата, правят собствени статистики и анализи на базата на своя опит и на информацията от другите. Ясна картина, събрана на едно място обаче, няма.

Какво е предлагането, какви са цените, те тези ли са, на които се сключват сделки - са все въпроси, чиито отговори зависят от това с кого говориш и колко информация е успял да събере и анализира той.

Като говорим за пазар ние можем да кажем как изглежда той от нашия опит, но това не е редно, защото с десет човека да говорите, половината ще кажат, че има голям ръст на пазара, другите ще кажат, че се надува балон и човек ще се чуди какво да си мисли. И нито едно от двете мнения не може да се защити с обективни числа, обобщава картината Димитър Савов, изпълнителен директор на БЛД. Обяснява, че наличните данни са в един кюп, който е трудно да се разтълкува.

Ако вземем разрешенията за строеж, някои инвеститори не пишат брой жилища в тях и ние започваме да изчисляваме - според разгънатата застроена площ делим на средната квадратура на жилищата. "Ей, такива доста натъкмени истории", посочва той.

Няма точна статистика колко жилища излизат на пазара, колко се търсят. Това е имагинерно, коментира строителят. "Имаме индикация от големите агенции за броя запитвания седмично и за какви жилища са те, но от това не може да се създаде ясна картина от колко жилища има нужда София, например, която е най-големият пазар", посочва Савов. В тази компания, за целите на анализите и прогнозите си следят данните за броя сключени бракове и раждаемостта, "защото това са двете основни събития, които мотивират хората да си сменят жилищата".

Как се прави

Във Великобритания например периодично излиза сборник, който дава пълна картина на пазара на жилища. Информацията в него се базира на данните от местни и национални институции, от тези на Федерацията на строителите и сдружението на брокерите. В допълнение данните са подкрепени от изследване, проведено от национален институт за проучвания сред жителите на страната.

В него се разглеждат и различни казуси, възникнали през годините, на базата на които всеки участник на пазара може да си направи изводи.От сборника се разбира на целия пазар какви форми на собственост имат жилищата, колко от тях се дават под наем, които са наемодателите, какво в момента търсят потенциалните купувачи, какво не биха купили, какви размери и разпределения на жилищата са желани според социалния статус и възрастовата група.

Прави се анализ и как премахването на съществувалите до 1980 г. национални стандарти за пространството в жилищата са повлияли на пазара. Кралският институт на архитектите, например, е установил, че новопостроените жилища покриват средно 92% от тези стандарти. В годините на бум на жилищния пазар купувачите са били принудени да се задоволят с по-малки жилища, но днес 31% от потенциалните купувачи изобщо не обмислят да се сдобият с дом, построен през последните 10 г., защото сградите от този период предлагат по-малки пространства.

Най-важното за съвременните британски купувачи на жилища са енергийната ефективност на сградата, сочи друго проучване. Когато се оглеждат за дом, за британците е много важно как изглежда пространството край сградата, какъв е размерът на стаите и какви услуги се предлагат в близост с имота.

Правят се анализи за това кои райони на страната са с голям потенциал за развитие, каква е възвръщаемостта на инвестицията в жилищна сграда в сравнение с други видове имоти, как се променя търсенето на домове по региони. В допълнение се прави и прогноза за това как ще се променят домакинствата и техните нужди в следващите поне 15 години.

Всичко това е възможно заради събраната мащабна база данни от всички участници на пазара както и информацията, подавана от държавните и местните администрации. И което е по-важно - обобщението е надежден източник на информация.

От dnevnik.bg