В практиката по оценка на недвижими имоти са известни 3 главни подхода за дефиниране на Справедлива пазарна стойност (СПС) на оценявания имот: пазарен, разходен и приходен подход, а също така и комбинации от тези подходи. Във всеки един подход оценителите използват един или повече методи за оценка на имот. Предимно използваните методи за оценка на имоти са:

Метод на сравнителните аналози (Пазарен подход)

При този модел за оценяване на недвижим имот цената се определя чрез пряко сравняване на оценения имот с други аналогични имоти, намиращи се близо до него или в сходен ценови участък, които са предложени, продадени или наети в границите на 6 месеца до 1 г. от датата на експертната оценка.

Сравнителните аналози от пазара касаят главно недвижими имоти, чиито показатели, дефиниращи реалната им цена, се отнасят в максимална степен на характеристиките на оценявания имот. На основата на задълбочен анализ, анализ и проверка на данните за наскоро направени сделки с подобни имоти, се оформя оценителско становище за цената на оценявания недвижим имот, като се записват всички различия и сходства със сравняваните недвижими имоти.

Цената, определена благодарение на този метод, описва в максимална степен стойността, която един сравнително добре запознат потенциален клиент би бил съгласен да заплати за имота, според съществуващото предлагане на сходни имоти в района.

Приходен подход - Метод на капитализираните приходи

Този модел се базира на капитализацията на предвидените парични потоци (чисти), които имат възможност да се генерират от оценявания имот по време на използването му. При определянето на справедливата пазарна цена на имота се изхожда от реализирания чист годишен приход при конкретните условия на правилна поддръжка и стопанисване (при имотите обикновено се изхожда от работната хипотеза за даването на имота под наем при Пълна Пазарна Стойност - ППС). Чистият годишен приход от дадения имот се изчислява, като от брутния доход се извадят следните разходи: разходи за застраховки и управление, направени разходи за поддържане на имота, такси и данъци.

При изчисляване на точния размер на наема за всеки месец се изхожда от разбирането за “най-доброто ползване” на конкретния имот, дефинирано от специфичното му положение, възможностите за развитие и неговото предназначение. Капитализационната норма на общия доход се изчислява след задълбочено проучване и анализ на пазарни свидетелства за наем на сходни недвижими имоти, сключени в рамките на разумен период от време преди конкретната дата на експертната оценка на имота. Даденият коефициент на капитализацията е в пряка зависимост от възвращаемостта на инвестицията в подобни недвижими имоти, сметната на основата на стойностите (капитални) от сравнителни пазарни аналози.

Христо Тодоров
ceb.bg